隨著我國(guó)住房保障體系的不斷完善，共有產(chǎn)權(quán)住房作為一種重要的政策性住房模式，正逐漸走進(jìn)更多家庭的視野。相關(guān)新政的出臺(tái)進(jìn)一步明確了共有產(chǎn)權(quán)住房的管理細(xì)則，其中房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的專業(yè)評(píng)估作用尤為關(guān)鍵。本文將聚焦新政中要求由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估的兩個(gè)核心情形，并解析其背后的意義與操作要點(diǎn)。
一、共有產(chǎn)權(quán)住房首次定價(jià)與份額確定評(píng)估
在共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目啟動(dòng)銷售前，確定房屋的銷售基準(zhǔn)價(jià)格以及政府與購(gòu)房者各自的產(chǎn)權(quán)份額比例，是首個(gè)必須由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)介入的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。根據(jù)新政要求，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)需遵循《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，采用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法等科學(xué)方法，對(duì)項(xiàng)目同地段、同品質(zhì)的普通商品住房市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行獨(dú)立、客觀、公正的評(píng)估。
此項(xiàng)評(píng)估的目的在于：
- 奠定公平基礎(chǔ)：為政府產(chǎn)權(quán)份額的定價(jià)提供市場(chǎng)化、專業(yè)化的依據(jù)，確保售價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)，體現(xiàn)政策優(yōu)惠，同時(shí)防止國(guó)有資產(chǎn)流失或定價(jià)不公。
- 明確權(quán)屬比例：評(píng)估得出的市場(chǎng)參考價(jià)，與最終確定的銷售價(jià)格相比較，直接計(jì)算出購(gòu)房者個(gè)人持有的產(chǎn)權(quán)比例（通常為50%-80%），其余部分為政府或代持機(jī)構(gòu)持有。這個(gè)比例的確定，關(guān)乎購(gòu)房者的初始投入、未來收益分配以及再上市規(guī)則，評(píng)估的準(zhǔn)確性至關(guān)重要。
二、共有產(chǎn)權(quán)住房增購(gòu)、轉(zhuǎn)讓與退出時(shí)的價(jià)值評(píng)估
共有產(chǎn)權(quán)住房并非靜止不變，購(gòu)房家庭隨著收入增長(zhǎng)，可能申請(qǐng)?jiān)鲑?gòu)政府持有的產(chǎn)權(quán)份額，使其轉(zhuǎn)化為完全產(chǎn)權(quán)住房；或者因特殊原因需要轉(zhuǎn)讓所持份額；亦或是達(dá)到規(guī)定年限后上市交易。在這些物權(quán)變動(dòng)節(jié)點(diǎn)，新政明確規(guī)定需要再次委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋的當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
這一情形的評(píng)估核心作用在于：
- 保障交易公平：無論是購(gòu)房者增購(gòu)政府產(chǎn)權(quán)，還是向其他符合條件者轉(zhuǎn)讓份額，都需要一個(gè)公允的時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)價(jià)值作為交易對(duì)價(jià)的計(jì)算基準(zhǔn)。估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告，是確定增購(gòu)價(jià)款、轉(zhuǎn)讓價(jià)格的核心依據(jù)，避免了雙方的主觀議價(jià)可能帶來的糾紛，確保了國(guó)有資產(chǎn)和購(gòu)房者財(cái)產(chǎn)權(quán)益的公平性。
- 厘清收益分配：當(dāng)共有產(chǎn)權(quán)住房符合條件上市轉(zhuǎn)讓時(shí)，售房款如何在政府（代持機(jī)構(gòu)）與購(gòu)房者之間進(jìn)行分配，直接依賴于評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)出售時(shí)市場(chǎng)總價(jià)的認(rèn)定。評(píng)估價(jià)決定了各方按產(chǎn)權(quán)比例應(yīng)獲得的收益，是收益分割的法律與技術(shù)基礎(chǔ)。
- 應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)：房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值隨時(shí)間變化，動(dòng)態(tài)評(píng)估確保了無論房?jī)r(jià)上漲還是下跌，各方權(quán)益都能根據(jù)最新的市場(chǎng)狀況得到合理體現(xiàn)，使得共有產(chǎn)權(quán)住房的退出與流轉(zhuǎn)機(jī)制能夠平穩(wěn)運(yùn)行。
與展望
新政明確規(guī)定的這兩個(gè)評(píng)估情形，實(shí)質(zhì)上構(gòu)建了共有產(chǎn)權(quán)住房“準(zhǔn)入”與“退出”環(huán)節(jié)的雙重價(jià)格錨定機(jī)制。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)以其專業(yè)性和獨(dú)立性，扮演了“價(jià)值尺規(guī)”的核心角色，確保了這一住房政策在實(shí)施過程中的公開、公平、公正與資產(chǎn)安全。
對(duì)于估價(jià)機(jī)構(gòu)而言，這不僅是一項(xiàng)市場(chǎng)業(yè)務(wù)，更是一份社會(huì)責(zé)任。機(jī)構(gòu)需不斷提升評(píng)估技術(shù)的精準(zhǔn)性，深入理解政策內(nèi)涵，并保持高度的職業(yè)操守。對(duì)于購(gòu)房家庭和相關(guān)管理部門，則應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)到專業(yè)評(píng)估的重要性，在涉及產(chǎn)權(quán)份額變動(dòng)的關(guān)鍵決策時(shí)，嚴(yán)格依賴并合理運(yùn)用評(píng)估結(jié)果。
隨著共有產(chǎn)權(quán)住房制度的深化，評(píng)估工作可能會(huì)面臨更復(fù)雜的場(chǎng)景（如跨區(qū)域置換、產(chǎn)權(quán)抵押等），對(duì)估價(jià)行業(yè)也提出了更高的要求。但毋庸置疑，扎實(shí)、規(guī)范的房地產(chǎn)評(píng)估，將繼續(xù)是共有產(chǎn)權(quán)住房制度行穩(wěn)致遠(yuǎn)的堅(jiān)實(shí)技術(shù)支柱。
